國內(nèi)房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”步伐正在加快。

 

    國慶假日期間，深圳、廈門、上海等城市先后出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。雖然熱議已久的房產(chǎn)稅“靴子”仍未落下，但“限購”、“停貸”等已經(jīng)成為當(dāng)前購房者不得不面對的關(guān)鍵詞。而“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”已經(jīng)寫入上海市的政策文件。

 

    業(yè)內(nèi)人士表示，本輪政策只是樓市調(diào)控的中間一步，由于房價上漲預(yù)期仍未得到有效遏制，更嚴(yán)格的措施可能在年底出臺，比如房產(chǎn)稅。

 

     一戶限新購一套房

 

    10月7日，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》(下稱《意見》)。

 

  《意見》共提出了八條具體措施，其中最引人注意的是正式推出了“限購令”——暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

 

    這是繼北京、深圳、廈門之后，國內(nèi)第四個推出“限購令”的城市。

 

    4月30日，北京最先提出本市“每戶家庭只能新購一套商品住房”，重在控制“新購”數(shù)量，而未涉及每戶家庭擁有的房產(chǎn)存量。

 

    9月30日，深圳推出更嚴(yán)格的“限購”措施，第一次從存量的層面進(jìn)行調(diào)控。該措施稱“對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房”。

 

     同時，廈門市也規(guī)定，從2010年10月1日至12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。

 

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，“限購令”是最重要政策，上海雖不如深圳嚴(yán)厲，不過仍會對多套房的投資投機(jī)需求造成沉重打擊。

 

    佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也表示，由于受到信貸政策的影響，高端市場進(jìn)入門檻提高，部分投資買房者只能進(jìn)入中低價位市場，購買多套房，這項(xiàng)政策的出臺將直接緩解目前市場中低價位的供求矛盾。

 

    此外，《意見》還提出了“對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款”、“加強(qiáng)土地增值稅征管，按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率”等措施。

 

    中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄分析稱，本次上海樓市調(diào)控細(xì)則比以前嚴(yán)了很多。比如提高土地增值稅率從之前最高2%提高到5%，有利于促進(jìn)開發(fā)商加快推盤進(jìn)度，以增加周轉(zhuǎn)率來增加收入。另外將動遷配套房的上市交易時間限制由5年減為3年，有利于增加中低檔房產(chǎn)的供應(yīng)，“但實(shí)際上之前市場上很多房源已經(jīng)通過地下渠道出售，所以能增加的供應(yīng)也有限。”

 

    也因此，薛建雄認(rèn)為，細(xì)則不會改變樓市的回暖趨勢，房價上漲預(yù)期也只會有所放慢，而不會停止。所以，房產(chǎn)稅就更加值得期待。

 

    房產(chǎn)稅何時推出？

 

    財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人9月30日就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整回答記者提問時表示，隨著商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的?？紤]到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。

 

   《意見》明確稱，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，上海將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。楊紅旭稱，此表態(tài)說明國家已經(jīng)同意上海進(jìn)行試點(diǎn)。

 

    此前楊紅旭曾預(yù)測稱，各地試點(diǎn)的政策內(nèi)容會有所差別，主要是因地制宜，尤其是在對什么樣的房子征收上面(稅基)。“但在稅率上，我估計(jì)試點(diǎn)城市會統(tǒng)一制定一個標(biāo)準(zhǔn)，不會超過1%，0.4%~0.8%區(qū)間的可能性最大。”

 

    對于房產(chǎn)稅遲遲未出臺的原因，薛建雄解釋稱是政府準(zhǔn)備還沒到位。“主要還是開發(fā)體量，一旦出這個政策二手房可能會大量拋盤，會導(dǎo)致開發(fā)商生存困難。而新房開工量大幅下降，又會影響到整個經(jīng)濟(jì)。所以要等到保障房的開工量大增，而且能保持在較大的體量時，對政府出臺房產(chǎn)稅才會比較有利。”

 

    《意見》也明確，要全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。同時確保完成上海市2010年度住房供地1100公頃的計(jì)劃目標(biāo)，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。