對于處在最嚴厲調控政策之下的中國樓市，15個城市出臺“限購規(guī)定”還遠不算多，在住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱“住建部”）的督辦之下，執(zhí)行“居民限購房產”的城市范圍，還將繼續(xù)擴大。 

    9月29日，中央電視臺播發(fā)進一步遏制房價過快上漲的“五項措施”，其中再次強調，房價上漲壓力較大的城市，應采取限購措施。

    而住建部在分解這一工作任務之時，采用了問責地方政府的方式，即如果某一城市房價上漲壓力較大而不采取限購措施，地方政府的主要負責人將被住建部“約談”，直至受到行政處分。

 

    至今，這項督辦工作尚未結束，住建部一位官員向《中國經營報》記者表示，11月3日出臺限購令的蘇州，將不會是最后一個執(zhí)行限購令的城市。

 

    14城之外 限購擴大化

 

    自2009年底新一輪房地產調控政策啟動以來，住建部已經建立起了一套以14個重點城市為核心的房價監(jiān)測體系，而這14個城市，實際上是住建部第一輪督辦限購令的依據所在。而現(xiàn)在，督辦限購令的范圍已經超出了這14個城市。

 

    這14個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、?？?、福州。這14個城市的圈定，實際上是以房價上漲的壓力較大為標準劃定的。

 

    11月3日加入限購行列的蘇州市，則并非在這份14個城市名單之上，前述住建部官員向記者表示，蘇州不會是最后一個執(zhí)行限購政策的城市，至于蘇州是否是在住建部的督辦之下出臺這一措施的，他表示，不便評價。

 

    “在9月29日鞏固樓市調控效果的五項措施下發(fā)之后，我們進行了督辦的工作，主要就是要求各房價上漲壓力較大的城市，按照國務院的要求，出臺限購措施，并對非本地戶籍、無法提供一年社保記錄和納稅證明的人，禁止發(fā)放購房按揭貸款。”他稱。

 

    所謂“限購”，由4月14日、9月29日國務院兩次下發(fā)的樓市調控政策中提出，即對本地居民新購商品房的套數(shù)進行限制，同時對不能提供1年社保記錄和納稅證明的非本地居民，禁止發(fā)放住宅按揭貸款。

 

    顯然，這還并不是完結篇，前述住建部的官員稱，該部門將嚴格監(jiān)測全國各主要城市的房地產市場情況，對于房價出現(xiàn)較快上漲的城市，將督辦要求其落實國務院提出的“限購令”，對于不予執(zhí)行的城市，將進行約談直至處分。

 

    限購新陣容

 

    4月30日，北京市成為全國首個執(zhí)行這一政策的城市，但是，位列住建部“重點監(jiān)測名單”的另外13個城市，在此后的4個多月中，都并未出臺限購令，而此間，全國樓市迎來了一次成交回暖，在9月29日后，為了落實國務院提出的“五項措施”，住建部開始督辦這13個城市，落實“限購”政策，及至10月底，這14個城市全部出臺限購措施。

 

    不過，自11月3日開始，限購的樓市地圖上，或許將出現(xiàn)一幅嶄新的陣容，前述住建部官員強調，住建部對于城市限購的督辦，是以房價上漲壓力較大為標準，而不是以14個重點監(jiān)測的城市名單為標準。

 

    11月3日，中國房地產信息指數(shù)系統(tǒng)對外公布了100個城市10月的房地產價格漲幅，全國十大城市平均價格同比上漲41.44%。其中，杭州漲幅最大，同比上漲55.57%；北京上漲52.39%，位居其次；上海、南京、深圳、天津、重慶、廣州6個城市漲幅介于30%~50%之間；成都漲幅為28.44%；武漢漲幅最小，為19.99%。

 

    這之中，重慶、成都、武漢均未在地方樓市調控政策細則中提及限購政策。而更具官方意義的國家發(fā)改委與國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)，則正在緊張統(tǒng)計10月份的情況，屆時，這也將成為住建部督辦地方政府出臺限購令的又一依據所在。

 

   “不出意外，這些漲幅比較靠前的而沒有出臺限購政策的城市，將被重點督辦。”一位不愿具名的中國房地產協(xié)會領導表示。但他強調，要綜合觀察成交量、同比價格漲幅、環(huán)比價格漲幅、成交住房套型結構等方面的綜合因素，但是，房價漲幅“這一點很關鍵”。

 

    根據9月29日國務院下發(fā)的鞏固樓市調控的“五項措施”中提出，對于地方政府落實調控政策不力的情況，將進行相關處罰，并追究行政負責人的責任。而目前，住建部已經擁有了“約談”地方政府分管負責人的權力，前述住建部官員表示，不排除使用這種權力的可能。

 

    限購初見收效

 

    “從北京的實施情況看，限購令對樓市的調控效果比較有效。”中原地產華北區(qū)總經理李文杰說。而一位深圳當?shù)胤科筘撠熑藢τ浾弑硎荆?ldquo;深圳限購令迅速收到初步成效，不少購房人已經開始觀望。”

 

    “限購令”從需求端入手，嚴厲遏制了投機投資購房，迅速在市場上收到明顯成效。各地政府接連出臺“限購令”，顯現(xiàn)出本輪調控“殺跌高房價”的決心。業(yè)內專家普遍認為，“限購令”將使得房價下降預期增強，消費者在短期內必然選擇觀望。

 

    “目前樓市調控已經進入博弈的關鍵節(jié)點，此番加強政策的落實力度，對焦慮、恐慌的民眾起到了及時穩(wěn)定軍心和安撫作用，也對于市場上傳言房價將再次報復性反彈的種種猜測給予了明確反擊。”經濟學博士馬光遠對記者說。

 

    事實上，各地成交量和成交均價走勢的不同，也與各地細則出臺的時間和強度有關。中原集團研究部經理劉淵認為，北京、上海、廈門三市的限購政策類似，只考慮了增量因素，而未將既有的存量住房考慮在內，尤其是廈門的政策只針對今年第四季度，影響更是有限。

 

   “從長遠角度來看，‘限購令’如果能夠長期執(zhí)行，將不斷削減潛在購房人群，影響深遠；而深圳的限購政策同時考慮了增量和存量雙重因素，將嚴格限定市場需求量，預計深圳住宅市場成交量還將持續(xù)下跌。”劉淵說。

 

    據中國社會科學院剛剛公布的調查報告顯示，我國城市居民擁有住房比例已高達87.8%。按此推算，京、滬、深等城市現(xiàn)有居民接近九成已無購買商品房的資格。“市場總體需求至少減半將是鐵定的現(xiàn)實，這勢必將改善當前的樓市供需狀態(tài)。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

 

    對于這項具有階段性使命的政策，業(yè)內人士認為，“限購令”對樓市的影響更多會體現(xiàn)在信心層面上。“在短期內不僅打擊購房者對房價上漲預期的信心，也會堅定部分人階段性堅決不買房的信心，并抑制改善型住宅的購房需求，而且徹底扼殺了投機炒房的希望。”

 

    資料鏈接

 

    五項措施

    一是各地要加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度。

 

    二是完善差別化的住房信貸的政策。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

 

    三是調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。

 

    四是切實增加住房有效供給。

 

    五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

 

    各地限購令

 

   “始祖”版

 

    北京“限購令”成全國范本

 

    始于今年4月30日北京出臺的“國十條實施細則”，該細則明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

 

   “最嚴厲”版

 

    深圳堅拒購買第三套

 

    9月30日，深圳市緊急出臺《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策：深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非深圳市戶籍居民家庭限購一套住房。

 

    “溫柔”版

 

    廈門可“新購一套”

 

    廈門在國慶前夕也決定采取臨時性限購措施，從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。