國(guó)務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”，業(yè)內(nèi)以“新國(guó)八條”作為“三次調(diào)控”的起始。“新國(guó)八條”的主要內(nèi)容大致有以下幾個(gè)方面。1、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。政策解讀：二套房首付增加一成，達(dá)到60%，為史上最高。需要注意的是，“新國(guó)八條”在貸款比例和利率水平上還留下足夠的調(diào)控空間，用了兩個(gè)”不低于”——不低于60%、不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，其后文更是給銀行自行提高二套房的首付款比例和利率提供了一個(gè)方向。可以預(yù)計(jì)，如果2011年樓市在政策預(yù)期或“金三銀四”“金九銀十”的季節(jié)里如果還有量?jī)r(jià)齊漲的苗頭，二套房的首付和利率水平在具體的各地市或許還有進(jìn)一步上調(diào)的可能。這項(xiàng)政策被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家所稱(chēng)道，我們認(rèn)為該項(xiàng)政策的優(yōu)點(diǎn)第一個(gè)在于連續(xù)性，第二個(gè)在于可量化執(zhí)行。從這個(gè)意義上，“新國(guó)八條”掀起的“三次調(diào)控”在2011年的中國(guó)樓市可能只是一個(gè)開(kāi)幕，正如有關(guān)專(zhuān)家研判的那樣——2011年政策調(diào)控將成為中國(guó)樓市的常態(tài)。2、把穩(wěn)定房?jī)r(jià)納入地方政府約談問(wèn)責(zé)制在約談問(wèn)責(zé)范圍內(nèi)，以下內(nèi)容成為關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)：本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度、保障性安居工程目標(biāo)、執(zhí)行差別化住房信貸稅收政策、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。政策解讀：該項(xiàng)政策是個(gè)創(chuàng)舉。2011年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2010年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上漲0.3%。12月全國(guó)有21個(gè)?。ㄊ校┥唐贩夸N(xiāo)售面積出現(xiàn)回升，70個(gè)大中城市中有55個(gè)新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，但所有城市的同比價(jià)格均出現(xiàn)上漲。中國(guó)樓市經(jīng)歷了2010年的一次調(diào)控和二次調(diào)控，取得了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的初步成果，12月全國(guó)各地的數(shù)據(jù)顯示樓市成交是一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的局面。為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢？這里面既有一些政策預(yù)期的影響，如取消首套房房貸優(yōu)惠政策、地方限購(gòu)令出臺(tái)的預(yù)期、房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期、年底回鄉(xiāng)置業(yè)、加息預(yù)期等，但從2010年12月和2011年1月份上中旬的市場(chǎng)搶搭政策末班車(chē)的現(xiàn)象來(lái)看，不少城市再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面。 “新國(guó)八條”首次提出要求地方政府制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求在一季度發(fā)布。這樣的要求和力度都是前所未有的。安徽房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年4月合肥住宅均價(jià)為6107元/?，2010年合肥住宅全年均價(jià)在6167元，可以說(shuō)，樓市調(diào)控對(duì)合肥這樣的省會(huì)城市的樓市效果比較明顯，二三線(xiàn)城市作為2010年中國(guó)樓市價(jià)格漲幅較快的區(qū)域之一，合肥樓市在一系列調(diào)控的基調(diào)下，其全年均價(jià)雖然在隨后的月份內(nèi)有起有落，但總體上表現(xiàn)比較穩(wěn)定。下文我們也將分析到這和政府及時(shí)推出一些非商品房也有密切的關(guān)系。3、保障性住房建設(shè)從用地抓緊單列保障性住房用地。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。 政策解讀：2010年年底和2011年年初，中央政府和地方政府相繼就2010年保障性住房建設(shè)的目標(biāo)表態(tài)過(guò)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶2010年12月26日表示：“今年（2010年）我們將開(kāi)工的保障性住房大約為580萬(wàn)套，已經(jīng)建成370萬(wàn)套，明年（2011年）我們將開(kāi)工的是1000萬(wàn)套?！焙戏适蟹抗芫?011年1月25日發(fā)布《合肥市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》中講到“2011年，我市將面向社會(huì)夾心層，開(kāi)工建設(shè)100萬(wàn)平方米，約1000萬(wàn)套公共租賃住房?！?010年的合肥樓市逐月成交數(shù)據(jù)表明，保障性的住房的建設(shè)對(duì)于遏制、稀釋房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用是顯著的。2010年9月、12月份合肥樓市成交均價(jià)出現(xiàn)大幅度下滑，就得益于一些非商品房項(xiàng)目。4、加強(qiáng)房產(chǎn)交易的稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。政策解讀：“新國(guó)八條”這次也涉及到二手房交易。比如前期（近5年內(nèi)）以100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，現(xiàn)在打算以200萬(wàn)元出售，那么之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是繳納5.5萬(wàn)，而以后將需要交納11萬(wàn)。 結(jié)合一年來(lái)的樓市調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)政策組合拳的范圍越來(lái)越大，調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，量化的目標(biāo)越來(lái)越多，政策的重心開(kāi)始從中央到地方轉(zhuǎn)移，調(diào)控的重點(diǎn)由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。這些都是一些新的變化，這也注定了2011年的中國(guó)樓市將是一個(gè)非常不平靜的一年，“重磅炸彈”或?qū)㈩l出！