樓市新政出臺(tái)整整一個(gè)月，隨著被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策威力漸顯，住宅市場(chǎng)觀望情緒漸濃，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的控制，住宅投資收緊，不少投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；萬(wàn)科、綠地、保利等品牌企業(yè)也都齊刷刷地將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，原本“被遺忘了的”、被忽略了的商業(yè)地產(chǎn)又再度回到人們的視線中。從合肥樓市上周末開(kāi)盤的物業(yè)形態(tài)來(lái)說(shuō)，5家開(kāi)盤項(xiàng)目就有4個(gè)樓盤傾向于商業(yè)性質(zhì)，如此看來(lái)，處于觀望期的開(kāi)發(fā)商們顯然已經(jīng)開(kāi)始相信新政調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)形成擠出效應(yīng)、而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇的樓市觀點(diǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)只是受此輪新政調(diào)控影響相對(duì)較小一些，但住宅市場(chǎng)不好了，商業(yè)地產(chǎn)也未必一定就好，關(guān)鍵還是要看項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)和它的升值潛力。     合肥樓市上周末開(kāi)盤商業(yè)成主打    一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的調(diào)控政策是否發(fā)揮它應(yīng)有的作用，第一個(gè)月就能明顯看出來(lái)。4月14日新“國(guó)十條”出臺(tái)，隨后各地樓市紛紛出臺(tái)新政細(xì)則，時(shí)間已經(jīng)持續(xù)了整整一個(gè)月，而新政的影響也在這一個(gè)月內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，被成為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策致使住宅市場(chǎng)觀望情緒漸濃，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的控制，不少投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。從合肥樓市上周末開(kāi)盤的物業(yè)形態(tài)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)逐漸“龍?zhí)ь^”，有成為樓市獨(dú)舞者的趨勢(shì)。上周末某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周末合肥樓市舉行開(kāi)盤的項(xiàng)目有蘭亭公寓、樂(lè)客來(lái)準(zhǔn)現(xiàn)房公寓、富世廣場(chǎng)A座公寓樓、瑞泰·和園住宅和商鋪和因“降價(jià)門”而成為近期樓市焦點(diǎn)的恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的恒大城，從樓盤物業(yè)形態(tài)來(lái)看，前4個(gè)項(xiàng)目均傾向于商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)。    5月15日，位踞南一環(huán)屯溪路、曙光路交匯口的蘭亭公寓售樓中心里異常熱鬧，該項(xiàng)目備受期待的一期4#樓精裝公寓于今日盛大開(kāi)盤。項(xiàng)目此次推出的4#樓共30層，為32~65?精裝小戶型公寓，獨(dú)享70年產(chǎn)權(quán)。在濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)直沖七八千的時(shí)候，位于市中心黃地段的蘭亭公寓響應(yīng)總理號(hào)召，震撼低價(jià)開(kāi)盤，最低只需6850元/平，就可擁有市中心精裝修學(xué)區(qū)房，引得不少購(gòu)房者紛至沓來(lái)。    位于長(zhǎng)江西路、高架橋往西出口的樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心1#樓山景公寓15日也進(jìn)行了正式開(kāi)盤，此次共推出77套準(zhǔn)現(xiàn)房公寓，面積36~117?，一室一廳到三室一廳戶型，起價(jià)4600元，低總價(jià)，大配套，居住、投資首選。    同樣在15日，位于四牌樓核心商圈的富世廣場(chǎng)A座公寓樓在元一希爾頓酒店二樓宴會(huì)廳舉行公開(kāi)選房搖號(hào)活動(dòng)。據(jù)悉，本次富世公寓開(kāi)盤均價(jià)1萬(wàn)元/平，預(yù)計(jì)2012年交房。    位于臨泉東路與龍崗大道交口的瑞泰·和園15日盛大開(kāi)盤，推出的是5#、8#樓兩房、三房戶型以及沿街商鋪。據(jù)了解，當(dāng)日開(kāi)盤的5#和8#樓總層高都為18層，有一百多套住宅可供挑選，均價(jià)為5000元/?，而商鋪均價(jià)10000/平方米左右。    日前被卷入85折降價(jià)風(fēng)波的恒大地產(chǎn)，其在皖投資開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目——合肥恒大城16日舉行了盛大開(kāi)盤。此次開(kāi)盤共推出13幢樓，八百多套房源，80-180?主流戶型，每平米送1500元精裝，超低價(jià)4780元/平起售；凡規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽署《商品房買賣合同》（其中選擇按揭付款方式的購(gòu)房者需備齊按揭付款資料，完成銀行面簽手續(xù)），可再享受額外99折；凡選擇一次性付款、按揭購(gòu)房的客戶再享受額外98折。對(duì)于前幾日傳出的恒大全線85折優(yōu)惠將在16日取消，夏海鈞總裁做了澄清，他表示恒大對(duì)打折優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整視市場(chǎng)情況而定，近期不會(huì)停止85折優(yōu)惠。除以上5家樓盤進(jìn)行開(kāi)盤活動(dòng)外，還有中央美域舉辦了會(huì)所體驗(yàn)季之咖啡品鑒會(huì)，江南·新里程舉行了壽司文化周活動(dòng)，天下錦城售樓中心16正式對(duì)外開(kāi)放，安徽國(guó)際金融中心體驗(yàn)館16日正式對(duì)外開(kāi)放，“華地·學(xué)府名都杯合肥首屆金融微笑天使總評(píng)選”活動(dòng)16日正式啟動(dòng)，以及旭輝·中央宮園舉辦了準(zhǔn)業(yè)主參觀工地活動(dòng)。     新政擠出住宅  合肥商業(yè)地產(chǎn)或迎來(lái)春天？    新政出臺(tái)滿一月，合肥樓市從第17周（4月19日——25日）到第20周出現(xiàn)連續(xù)三周下跌現(xiàn)象。據(jù)安徽房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，第17周合肥樓市住宅成交量為3973套，第18周合肥樓市住宅成交量為1524套，第19周合肥樓市住宅成交量為1018套，而合肥樓市本周（5月10日—5月16日，即第二十周）住宅類商品房?jī)H成交873套，環(huán)比下降145套，跌幅達(dá)14.2%，樓市第三次出現(xiàn)下跌。具體到上周末，即15、16日，合肥樓市更是慘淡經(jīng)營(yíng)。其中15日，瑤海區(qū)銷售7套位居各區(qū)之首，經(jīng)開(kāi)區(qū)銷售5套位居第二，包河區(qū)和蜀山區(qū)各銷售1套位居第三，廬陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、新站區(qū)和濱湖區(qū)均為零成交量。而在16日，瑤海區(qū)銷售22套位居各區(qū)之首，濱湖區(qū)銷售15套位居第二，蜀山區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)各銷售3套位居第三，廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和新站區(qū)均為零成交量。新政出臺(tái)，住宅遇冷，購(gòu)房者或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)    相比住宅產(chǎn)品的大受影響，合肥樓市的商業(yè)地產(chǎn)從成交數(shù)據(jù)上來(lái)看倒沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。據(jù)安徽房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市第16周商業(yè)類成交131套，第17周商業(yè)類成交213套，第18周商業(yè)類成交181套，第19周商業(yè)類成交188套。    另?yè)?jù)記者了解，樓市新政中“殺傷力”最大的莫過(guò)于二套住宅首付五成，且貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一條款普遍被認(rèn)為是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好。因?yàn)樵瓉?lái)住宅售價(jià)不高加上首付僅需兩成，故投資回報(bào)率較高。但現(xiàn)在首付提高到五成，換言之就是跟購(gòu)買商用物業(yè)的首付比例一樣，加上樓價(jià)飆升，買樓投資的回報(bào)明顯縮水?！爱?dāng)某投資者手持200萬(wàn)元現(xiàn)金，在首付要求相同的條件下，我們發(fā)現(xiàn)200萬(wàn)元可以買到500萬(wàn)元左右的商鋪，而商業(yè)投資回報(bào)率是住宅一倍左右，價(jià)值比住宅投資更大。”如此算來(lái)，精明的投資者自然會(huì)選擇購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)投資而非住宅，從合肥樓市上周開(kāi)發(fā)商開(kāi)始張羅商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象看來(lái)，合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展或許會(huì)迎來(lái)春天。    新政利好商業(yè)非必然  開(kāi)發(fā)商還需大練“內(nèi)功”    不過(guò)對(duì)于新政一定會(huì)利好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士也有不同的聲音，很大一部分業(yè)內(nèi)人士表示，新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響只是相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)小一些，但并不能絕對(duì)地說(shuō)住宅市場(chǎng)不好了，商業(yè)地產(chǎn)不一定就會(huì)好，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)和它的升值潛力。    合肥三固·三方（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)王松巖副總經(jīng)理日前向記者表示，投資客投資商業(yè)，大致有三種方式，一種是買下來(lái)租給別人，一種是買下來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，還有一種是買下來(lái)擱置在那來(lái)看它的升值潛力，這三種投資方式相同的一點(diǎn)就是項(xiàng)目的升值潛力，如此說(shuō)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是否暢銷關(guān)鍵還是看產(chǎn)品本身的形態(tài)和升值潛力，故而新政最為一種外界因素自然也不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成多大影響。住宅市場(chǎng)不好了，商業(yè)地產(chǎn)不一定就會(huì)好，作為眾多開(kāi)發(fā)商既愛(ài)又怕的一種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作理念和招商團(tuán)隊(duì)等都非常高的影響。    “投資熱情從住宅市場(chǎng)流向商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)好的現(xiàn)象，但是真正從政策到政策所影響的投資行為，它有一個(gè)過(guò)程，有一個(gè)階段。現(xiàn)階段情況來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)跟當(dāng)前的形勢(shì)沒(méi)有任何太大的關(guān)聯(lián)。人們的投資熱情從投資市場(chǎng)退出來(lái)，將會(huì)流向哪個(gè)方向？只能說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓是一個(gè)選擇而已?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家何其琛面對(duì)新政，他所強(qiáng)調(diào)的也是商業(yè)地產(chǎn)本身資源的價(jià)值，“如果投資之后，不去經(jīng)營(yíng)，那你所獲得的回報(bào)就不是預(yù)期的回報(bào)。從這個(gè)層面上去理解，也是為什么說(shuō)新政對(duì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不大的原因?！?