新政實施1個多月來，合肥樓市總體上表現(xiàn)為成交量快速下跌，成交均價穩(wěn)中有跌的態(tài)勢。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，最近兩周合肥樓市住宅銷售的成交量均在800+套，已有跌停跡象；成交均價環(huán)比呈現(xiàn)逐步下跌趨勢，目前，已經(jīng)回落到5700+的水平，但降幅頗緩。據(jù)最新備案數(shù)據(jù)顯示，本周截止到27日，合肥住宅已成交662套，預(yù)計本周住宅成交套數(shù)與上周基本持平。     5月即將過去，回想2009年，那時的5月是名副其實的紅五月。截止到本月27日，合肥住宅本月已成交3402套，預(yù)計5月份保持在4000套左右，初步估計環(huán)比4月份下滑有6-7成，拋開瘋狂和恐慌性的4月不算，相對3月，也有6成的降幅。    成交量暴跌帶來諸多連鎖反應(yīng)    成交量的暴跌一方面給購房者帶來了更為濃厚的觀望情緒，另外一方面，給開發(fā)企業(yè)和政府土地拍賣部門也帶來較為顯著的影響。首先是對開發(fā)企業(yè)的影響，銷售回款的資金來源渠道開始收縮，在資本市場和銀行信貸市場再融資受限的背景下，這無異于釜底抽薪。另外，從5月26日合肥土地拍賣中心的地塊成交來看，已經(jīng)出現(xiàn)了新政后的首次流拍地塊，當日成交的3地塊樓面均價只有1138元/??？梢?，面對未來不樂觀的形勢，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)調(diào)整以往瘋狂拿地的勁頭。    總的看來，這次新政對合肥樓市的影響并沒有一線城市所謂的“空調(diào)”現(xiàn)象，因為從最近連續(xù)3周的數(shù)據(jù)來看，合肥樓市已經(jīng)顯露出量價齊跌的態(tài)勢。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并沒有完全出盡，新的政策仍有繼續(xù)出臺的可能。然而，后續(xù)政策的調(diào)控已經(jīng)偏向于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的金融杠桿，著眼于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展，已經(jīng)不再壓縮需求了。     土地增值稅雪上加霜    5月26日，新政再出組合拳，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30％-60％的四級超率累進稅率進行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。     土地增值稅的清算和預(yù)征，給合肥開發(fā)企業(yè)帶來的影響無異是雪上加霜，特別是一些沒有準備的中小開發(fā)企業(yè)的日子將更為難過，不排除這部分企業(yè)選擇以較大的折扣和優(yōu)惠措施來緩解資金鏈上的壓力。不過，由于土地增值稅在實際執(zhí)行環(huán)節(jié)問題很多，對開發(fā)企業(yè)和對投資型購房者計算方式差異較大，就開發(fā)企業(yè)而言，還會存在不同的定價會導致不同的增值稅率，因而會進一步影響所繳納的土地增值稅的多少。    6月有可能迎來加息    我們即將迎來6月，這是許多專家預(yù)測二季度加息的最后時間。中國央行貨幣政策委員李稻葵日前表示，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的進程不會因歐洲主權(quán)債務(wù)危機而改變。中國應(yīng)堅持適度寬松貨幣政策，繼續(xù)控制資產(chǎn)價格過快上漲風險，并適當提高存款利率，目前加息條件已基本成熟。    筆者曾經(jīng)看過一份報告，說中國是一個重儲蓄的國家其實是一個誤會，在龐大的各類儲蓄中，其中政府儲蓄的比重較大，相比較而言，那些已經(jīng)購房被稱為“房奴”的購房者非但不能享受到加息存款的好處，恐怕每月還得多出一些月供。目前合肥二手房市場成交慘淡，加息或?qū)⑸疃忍桌瓮稒C者和部分投資者。其實這種壓力測試前段時間銀行已經(jīng)做過。但加息最恐怖的影響估計還是開發(fā)企業(yè)。為什么這樣講呢？對于開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅已經(jīng)是雪上加霜，一旦加息，開發(fā)企業(yè)融資成本急劇上升，足以影響到企業(yè)的生存問題。    上述種種，已經(jīng)促使合肥的開發(fā)企業(yè)的心態(tài)發(fā)生改變。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，合肥樓市6月份將呈現(xiàn)出新一輪的供應(yīng)潮，將有40余家樓盤開盤和加推。開發(fā)企業(yè)在重重壓力之下，似乎已經(jīng)嗅出機會，種種跡象表現(xiàn)，合肥樓市近幾周的低谷運行狀態(tài)，似乎已經(jīng)預(yù)示合肥樓市成交已經(jīng)觸底，6月或是一個反彈的好季節(jié)。