日前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心聯(lián)手中國(guó)指數(shù)研究院推出的中國(guó)房地產(chǎn)政策滿意度調(diào)查報(bào)告出爐。調(diào)查結(jié)果顯示，開發(fā)商對(duì)政策滿意度高于購(gòu)房者，房?jī)r(jià)回調(diào)已成為各方共識(shí)，但普遍認(rèn)為幅度有限。專家表示，開發(fā)商滿意度高緣于調(diào)控政策執(zhí)行不到位，調(diào)控政策如有不慎可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)“縮量保價(jià)”。 　　解讀報(bào)告 　　購(gòu)房者：一成認(rèn)為平抑房?jī)r(jià) 　　調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)近期調(diào)控政策表示認(rèn)同，但僅限于政策實(shí)施效果，對(duì)未來(lái)政策環(huán)境預(yù)期持仍不確定。其中，對(duì)政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)、調(diào)控方式和調(diào)控力度表示認(rèn)同的購(gòu)房人比例均超過(guò)6成，但僅有12.28%的購(gòu)房者認(rèn)為政府“基本實(shí)現(xiàn)”了平抑房?jī)r(jià)的目標(biāo)，超三分之一購(gòu)房者認(rèn)為沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。 　　高達(dá)6成的購(gòu)房者對(duì)“嚴(yán)格差別化信貸政策”表示“非常支持”。但在政策對(duì)需求影響程度方面，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為提高90平方米以上首套房貸款首付比例“對(duì)抑制普通民眾購(gòu)房需求”有一定程度影響。其中，認(rèn)為影響“非常大”“較大”的購(gòu)房者比例略高。對(duì)于第二季度的政策預(yù)期，54.29%的購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控政策環(huán)境將會(huì)趨于“嚴(yán)厲”。 　　開發(fā)商：收緊地根用處不大 　　對(duì)于“嚴(yán)格貸款審批條件”“調(diào)整土地出讓方式”及“加強(qiáng)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”這幾項(xiàng)措施，多數(shù)開發(fā)商表示支持。但在政策對(duì)價(jià)格的影響調(diào)查中，40.91%的企業(yè)認(rèn)為土地出讓方式的調(diào)整會(huì)使房?jī)r(jià)“小幅增長(zhǎng)”，另有36.36%的比例選擇房?jī)r(jià)“沒變化”。與“通過(guò)抑制地價(jià)從而抑制房?jī)r(jià)”的政府預(yù)期相反，開發(fā)企業(yè)認(rèn)為調(diào)整土地出讓方式并不能夠有效控制房?jī)r(jià)。 　　調(diào)查中，逾7成開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策表示支持，并認(rèn)同政策的調(diào)控方式與調(diào)控力度，占比分別為77.27%與68.18%。同時(shí)，絕大多數(shù)企業(yè)非常贊同政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)，比例高達(dá)86.36%。 　　此外，63.64%的企業(yè)認(rèn)為“實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)”僅為部分實(shí)現(xiàn)，鑒于此次政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心十分堅(jiān)定，45.45%的開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)二季度政策環(huán)境的判斷為將會(huì)趨于“嚴(yán)厲”。 　　專家：“認(rèn)房”優(yōu)于“認(rèn)貸” 　　對(duì)數(shù)十位房地產(chǎn)專家的調(diào)查顯示，47.62%的專家表示“提高二套及多套房貸款首付和利率，可暫停第三套房貸或限制購(gòu)房套數(shù)”這一差別化信貸政策對(duì)平抑房?jī)r(jià)能夠起到最有效作用，其次為“加快房地產(chǎn)稅收政策的研究制定”與“改進(jìn)土地出讓方式、增加土地供應(yīng)”，支持比例均為19.05%。同時(shí)，多數(shù)專家認(rèn)為提高首套房首付對(duì)自住型需求影響較小，而嚴(yán)格二套及以上住房貸款發(fā)放條件對(duì)抑制投資投機(jī)型需求的影響較大，會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅降低的趨勢(shì)。 　　在套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的選擇中，近三分之二的專家支持“以家庭擁有的住房套數(shù)”作為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于此前執(zhí)行的“以家庭住房貸款次數(shù)”的支持比例并不高，僅有27.16%。 　　近半數(shù)專家認(rèn)為加快制定房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制投資投機(jī)型需求作用非常大，但同時(shí)認(rèn)為抑制作用“較小”的專家也占近三成。而房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)影響的調(diào)查顯示，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“小幅降低”“大幅降低”與“沒變化”的專家比例十分接近。 　　結(jié)論分析 　　“越調(diào)越漲”陷怪圈　拉低購(gòu)房者滿意度 　　調(diào)控政策滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)2010年1月至4月的政策滿意度最高，購(gòu)房者次之，業(yè)內(nèi)專家滿意度最低。 　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師稱，由于住房供不應(yīng)求的局面在短期內(nèi)難以解決，開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期向好性抱有信心。因此，大多數(shù)企業(yè)支持新政中規(guī)范市場(chǎng)秩序等措施，對(duì)政策滿意度較高。而由于持續(xù)高企的房?jī)r(jià)逐步超出普通民眾的承受底線，大部分購(gòu)房者對(duì)新調(diào)控政策表示支持，同時(shí)寄希望于嚴(yán)厲的差別化信貸等措施能夠抑制投資投機(jī)型需求從而促使房?jī)r(jià)止?jié)q回落。但此前樓市一直深陷“越調(diào)越漲”的怪圈，一定程度上拉低了購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控效果的滿意度。專家則更多關(guān)注政策出臺(tái)時(shí)機(jī)、力度等機(jī)制方面問題，滿意度相對(duì)略低。 　　深度觀察 　　地方細(xì)則“軟著陸”　樓市還得“僵下去” 　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，國(guó)務(wù)院針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了新“國(guó)十條”后，僅北京、深圳、青島等地出臺(tái)了地方性細(xì)則。此外，目前已出臺(tái)的政策中還有很多沒有落實(shí)執(zhí)行，比如房產(chǎn)稅、土地出讓環(huán)節(jié)等。 　　地方庇護(hù) 開發(fā)商偷著樂 　　“開發(fā)商的滿意度最高，更說(shuō)明了未來(lái)樓市量縮價(jià)穩(wěn)的僵持態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)?！碧旖蚶砉ご髮W(xué)管理學(xué)院教授潘永明表示，樓市調(diào)控政策出臺(tái)至今，一些熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)并未明顯下降，甚至有的還逆勢(shì)上揚(yáng)。究其原因，還是地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策時(shí)過(guò)于“溫和”，地方細(xì)則遲遲不出臺(tái)。緣于地方政府的庇護(hù)，開發(fā)商沒有被新政所“調(diào)控”，其滿意度比較高。 　　縮量保價(jià) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)首選 　　“嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，投資購(gòu)房的杠桿率將大大降低，投資性獲利類需求將受到抑制，需求彈性較大的保值避險(xiǎn)類需求和恐慌性購(gòu)房需求將放緩入市，剛性較強(qiáng)的初次置業(yè)和改善性需求也會(huì)受影響而觀望。成交量下跌將引發(fā)價(jià)格調(diào)整，新樓盤會(huì)以低于在售樓盤的價(jià)格入市?！敝袊?guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰認(rèn)為，面對(duì)市場(chǎng)需求的下降，短期內(nèi)“縮量保價(jià)”有可能再次成為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的第一選擇。 　　蔣云峰分析稱，回顧2008年，全國(guó)住房市場(chǎng)需求在7月快速萎縮，導(dǎo)致土地購(gòu)置面積增速同步下降。三個(gè)月后，新開工面積和住房投資增速明顯下降，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)需求和建筑業(yè)就業(yè)也隨之下降，直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的恢復(fù)增長(zhǎng)出現(xiàn)在市場(chǎng)需求再次上升之后。為防止影響未來(lái)供應(yīng)和牽連相關(guān)產(chǎn)業(yè)，今后一段時(shí)期，保護(hù)和鼓勵(lì)開發(fā)投資的政策尤為重要。