在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等密集的調(diào)控政策影響下，和一年多前相比，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲勢(shì)頭得到遏制，特別一線城市出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。房?jī)r(jià)降了，今年買房和去年相比就賺了嗎? 答案是：由于利率的因素，需要多花錢。這還不包括喝茶費(fèi)、裝修費(fèi)等隱性的成本。 房?jī)r(jià)降了，買房卻要多花錢? 自去年“10.4新政”，深圳新房成交均價(jià)“13連跌”，從55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。 對(duì)此，網(wǎng)上流傳的說(shuō)法是：深圳樓市調(diào)控嚴(yán)厲，連跌了13個(gè)月，13個(gè)月不見(jiàn)了24包芙蓉王，10多包軟中華…… 券商中國(guó)記者以深圳為例簡(jiǎn)單計(jì)算一下，如果買一套100平的房子，今年是不是比去年省錢呢? 去年10月份買一套100平的房子，以深圳去年10月均價(jià)55611元/平計(jì)算，首付3成，貸款30年，選擇等額本息還款方式，需要首付166.833萬(wàn)元，月均還款19,516.47元，累計(jì)支付利息3,133,159.85元。 今年10月買一套100平的房子，以深圳今年10月均價(jià)計(jì)算，首付3成，貸款30年，選擇等額本息還款方式，需要首付162.864萬(wàn)元，月均還款21,315.35元，累計(jì)本息3,873,367.15元。 由上表可見(jiàn)，房?jī)r(jià)“13連跌”之后，首付的確節(jié)約了3.97萬(wàn)元，但是每月要多承擔(dān)1798.88元，累計(jì)需多支付74.02萬(wàn)元的利息。 這還不包括喝茶費(fèi)、裝修費(fèi)等隱性的成本。由于目前市場(chǎng)存在一定的一二手房?jī)r(jià)格倒掛(即周邊二手房?jī)r(jià)格可能超過(guò)新房?jī)r(jià)格)，熱門城市的新房銷售情況普遍不錯(cuò)，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)加收額外的裝修費(fèi)，而且裝修費(fèi)是要和首付款一起提前交付。 房貸利率增加購(gòu)房成本 房貸利率的變動(dòng)，直接增加了購(gòu)房成本。 中原地產(chǎn)最新的商業(yè)銀行房貸利率情況表顯示，深圳地區(qū)只有深圳農(nóng)村商業(yè)銀行和平安銀行首套房仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率，其他均上浮10%-15%不等，而且審批時(shí)間有些銀行需要一個(gè)月左右，放貸緩慢不確定。 融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月深圳26家銀行中，首套房貸款平均利率增至基準(zhǔn)的1.09倍，達(dá)到5.35%。沒(méi)有銀行執(zhí)行首套利率基準(zhǔn)，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，較上月減少8家，19家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%,1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%。 二套房方面，14家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月減少7家，6家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。 全國(guó)首套房?jī)?yōu)惠利率僅剩2.06% 從全國(guó)的情況來(lái)看，首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)及以上的達(dá)388家銀行占比72.79%。 去年同期，全國(guó)優(yōu)惠利率占比為85.21%，2017年10月優(yōu)惠利率占比為2.06%，同比下降97.6個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比上月數(shù)據(jù)2.25%下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)，目前上海仍有多家銀行提供首套房貸款優(yōu)惠利率，其他地區(qū)銀行均已執(zhí)行基準(zhǔn)利率及上浮。 融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.30%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.08倍，環(huán)比9月上升1.53個(gè)百分點(diǎn);同比去年10月首套房貸款平均利率4.44%，上升19.37個(gè)百分點(diǎn)。 在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，最低值為上海4.90%，最高值為武漢和鄭州達(dá)5.60%。 此外，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有117家銀行首套房貸款利率上升，占比21.95%;有17家銀行首套房貸款利率下降，占比3.18%;有380家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比71.29%。 融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，19家主要銀行中多數(shù)銀行首套房貸款利率已達(dá)基準(zhǔn)上浮5%-10%。2017年10月，銀行首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)1.04倍;銀行首套房貸款平均利率最高為基準(zhǔn)1.13倍。 未來(lái)房貸利率或?qū)⒊霈F(xiàn)峰值 當(dāng)前首套房貸款平均利率呈小幅上升趨勢(shì)，但環(huán)比增速呈下行趨勢(shì)，未來(lái)峰值或近。銀行方面，年內(nèi)額度依舊緊張，隨著房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，購(gòu)房貸款需求量降低，銀行壓力或?qū)⒌玫骄徑狻? 融360認(rèn)為，從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，全國(guó)首套房貸款平均利率會(huì)保持上漲趨勢(shì)，但上漲幅度將越來(lái)越小，最終會(huì)出現(xiàn)峰值。進(jìn)入四季度后，一線城市及多數(shù)二線城市銀行已完成利率上調(diào)，已完成利率上調(diào)的銀行在未來(lái)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)上調(diào)利率的可能性較小，未完成利率上調(diào)的銀行或會(huì)出現(xiàn)小幅上調(diào)。由于利率未上調(diào)的銀行數(shù)占比較小，最終對(duì)整體水平的影響較小。 按照融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月環(huán)比下降0.48個(gè)百分點(diǎn)及數(shù)據(jù)模型來(lái)推測(cè)，峰值較大可能出現(xiàn)在12月份并處于5.39%附近。 與此同時(shí)，年底銀行額度難求，年后存在緩解可能性。接近年底，銀行將面臨額度緊張以及業(yè)績(jī)考核的雙重壓力，政策對(duì)銀行房屋按揭貸款總量有規(guī)定，四季度各銀行所剩額度不足甚至是已用完，額度調(diào)整在年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)，年后將會(huì)有新額度來(lái)緩解壓力。另一個(gè)因素是銀行需要控制存貸比，目前銀行吸儲(chǔ)壓力同樣巨大，隨著資金成本的上升，銀行吸儲(chǔ)的難度和成本在上升。在開(kāi)源困難的情況下銀行采取節(jié)流措施的可能性較高，年底額度難求已成定局。 融360表示，從購(gòu)房者來(lái)說(shuō)目前解決自身居住問(wèn)題的主要途徑是購(gòu)買房產(chǎn)，基于目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)或其他因素，多數(shù)購(gòu)房者尚無(wú)全額支付房款的能力以及部分購(gòu)房者加杠桿的投資行為，導(dǎo)致購(gòu)房貸款需求數(shù)量增大。年后銀行新一批額度的供應(yīng)，同時(shí)隨著房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展將分散引導(dǎo)一部分購(gòu)房者通過(guò)租房的方式解決住房問(wèn)題，另外嚴(yán)查違規(guī)資金流入房產(chǎn)市場(chǎng)的措施也會(huì)有效凈化房產(chǎn)市場(chǎng)。年后供需兩端同時(shí)發(fā)力，額度問(wèn)題存在緩解可能性。