對于很多城市的“潛在購房者”來說，即將到來的1月1日（或12月1日）將成為一道“突然降臨的天河”，把你和房子一下子隔得更遠！ 　　這是啥意思？ 　　先看兩張照片，是在朋友圈里看到的，建行的業(yè)務通知： 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 　　上圖是在朋友圈看到的，某市建行的業(yè)務通知，圖一（上）告訴我們：從1月1日開始“二手樓不允許有陰陽合同了”。因為要以“網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度”。 　　圖二（下），則是進一步的解釋。它告訴我們，在二手房交易流程中存在相互監(jiān)督，產(chǎn)權(quán)登記部門可以向監(jiān)管部門（主要是各地銀監(jiān)局）舉報銀行的不規(guī)范做法。 　　那么問題來了：這兩張圖片是真的還是假的？目前，上述兩幅圖片的真實性尚未得到證實。但圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》是真實存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀監(jiān)會”聯(lián)合下發(fā)的，編號是“建房〔2017〕215號”。 　　建行業(yè)務通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實的，只是執(zhí)行的時間可能存在差異。 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 　　筆者在多個政府的網(wǎng)站上，查到了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》。比如“浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳”在其官網(wǎng)上公布了“轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知”，時間是2017年11月14日。湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳等三部門，則是在11月10日轉(zhuǎn)發(fā)的這份文件。 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 　　下面就是這份重要文件的“真容”，來自“浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳”官網(wǎng)： 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒房的看看 　　其實，這份文件被多家媒體報道過，但大家一般只注意了整頓“消費貸”、“場外配資”的內(nèi)容，沒有注意到二手房貸款額度的問題。文件第3頁、本號做了紅框標志的，就是相關(guān)內(nèi)容。 　　原文如下： 　　銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款的業(yè)務時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。 　　這個表述，跟上面提到的某地建行的表述，完全一致。 　　這個政策的實施，將對樓市產(chǎn)生重大影響，雖然它只影響二手房、基本上不影響新房。 　　新房交易很簡單，現(xiàn)在基本上是政府定價，每套新房價格在樓盤發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時候按照備案價就可以了，沒有爭議。 　　二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個價格： 　　1、真實成交價； 　　2、銀行貸款時的評估價； 　　3、合同備案價； 　　4、政府評估價。 　　由于房價變動很快，二手房交易又存在陰陽合同，其實政府、銀行搞不清楚真正的成交價。比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房，約定成交價是1000萬元。但買方希望多貸點款，向銀行提交的貸款申請上可能是1200萬成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。 　　但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門提交的備案合同上，是盡量少寫的。如果可能，恨不得把成交價寫成1分錢，或者贈送。于是，政府就給每套舊房子設定一個官方評估價，便于在交易的時候計算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會把評估價定低一些，一來讓利于民、二來防止產(chǎn)生爭議。一般來說，政府的評估價相當于市場價的7成左右，每年會調(diào)整一次到兩次。 　　目前在實際操作中，二手房的合同備案價和政府評估價逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價格很低，這種情況下應該是可以審批的。 　　按照最新的文件，買二手房的時候通過做高評估價，最終降低實際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個價格”里，“政府評估價”顯然將成為最重要的交易基準，銀行自己的評估價將消失，這事實上等于提高了二手房的首付比例。 　　比如還是上面說的那套100平米、實際成交價1000萬的房子。假設政府評估價是750萬，這時候貸款的基準價格只能按照750萬計算，而不能按照1000萬了。（買賣雙方想以750萬以下價格備案，官方輕易也不會允許，因為這意味著稅收流失，除非真的證明是兇宅之類的。但這樣做，貸款額度只能進一步降低） 　　假設買家是首次置業(yè)，此前沒有貸款記錄，則首付是3成，貸款是7成。但只能按照750萬的7成貸款，可以貸525萬，首付是475萬。這樣，首付相當于提高到了47.5%（房屋實際成交價是1000萬）。 　　假設買家是第二次置業(yè)，則首付需要7成，貸款3成。按照750萬元，可以貸款225萬，首付775萬，相當于首付77.5%。 　　可見，新規(guī)出來之后，想通過買二手房“上車”將更加困難，首付比例有了顯著的提高。 　　三部委的上述文件是9月29日印發(fā)的，但各省轉(zhuǎn)發(fā)一般在11月中旬。也就是說，最快執(zhí)行也要到12月1日，估計有很大幾率是1月1日開始執(zhí)行。 　　總之，這意味著官方在二手房交易中進一步“去杠桿”，再加上對“消費貸”、“經(jīng)營貸”等渠道的整治，二手房成交量將進一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來越寒冷。(金融深度)