核心提示：如何把握規(guī)模與負債之間的利潤平衡?隨著調(diào)控日益深入，這成為擺在所有房企面前的一個挑戰(zhàn)。八仙過海，各顯神通——閩系領軍房企泰禾集團通過降低拿地成本，提升品牌溢價，走上了一條穩(wěn)健的增業(yè)績、降杠桿之道。 近日，泰禾集團董事長黃其森先生出席中國民生銀行主辦的“2017中國不動產(chǎn)金融年會”，在主題演講中，黃其森表示，“泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。 拿地成本為公開市場一半，負債壓力大幅減小 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)經(jīng)營存在波動，房企的利潤和負債率均會對經(jīng)營造成重大影響。在房企諸多負債指標中，短期償債能力十分關鍵，如房企所持貨幣資金償還一年內(nèi)到期債務的能力。如果拿地或融資成本高企，房企的短期償債壓力就十分巨大。 文一泰禾·合肥院子.jpg土地成本高企 目前房企公開市場拿地的積極性依然很高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的招拍掛數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合計拿地金額達到了2萬億。與2016年同期拿地金額1.37萬億對比，漲幅達到了56%。 在這樣的大背景下，部分房企償債壓力巨大。但泰禾卻不同，泰禾集團董事長黃其森曾表示，“做企業(yè)最關鍵的就是風險控制”、“房企要控制風險，首先要關注最大頭的土地成本?！? 得益于泰禾集團董事長黃其森的前瞻判斷和戰(zhàn)略眼光，自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來，泰禾在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn)，更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備，使得泰禾的負債率大為降低。同時，今年泰禾銷售額大幅增長，在年底發(fā)起千億沖刺，強大的銷售額也為償還負債提供了有利保障。 近日，泰禾集團董事長黃其森在 “2017中國不動產(chǎn)金融年會”的演講中表示，從2016年開始，公開市場的招拍掛泰禾基本不參加了，90%都是通過合作并購，“所以，泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。 文一泰禾·合肥院子.jpg廣州增城地塊實景圖 以泰禾今年獲得的一塊土地為例：今年7月25日，泰禾集團以42.52億元受讓廣州增城增江街四宗地塊，總占地面積70.71萬平方米，總建筑面積107萬平方米，可售面積96萬平方米，即使是按可售面積計算，樓面價也僅為4429元/平方米。 而距離泰禾收購地塊僅6公里外的增江街西山村，2016年11月4日通過公開招拍掛出讓一宗居住用地，總用地面積：5.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積：13.4萬平方米，最終業(yè)內(nèi)某房地產(chǎn)商以16.85億元競得，折合樓面價12607元/平米，幾乎是泰禾的三倍。 另據(jù)泰禾集團2017年半年報顯示，僅今年上半年，泰禾集團便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州 野風山項目等10個項目。進入三季度，泰禾集團繼續(xù)新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。 文一泰禾·合肥院子.jpg閩侯金水湖項目示意圖 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，受益于泰禾良好的品牌力和操盤力，越來越多房企更愿意與泰禾進行合作開發(fā)，部分房企甚至是主動找到泰禾，并愿意降低價格與泰禾進行合作，因此泰禾獲取土地的收購價格往往大幅低于公開市場拍賣土地價格，如該部分土地按照公開市場土地價格計算，權益價值將顯著提高，這也進一步降低了泰禾的負債率。 收購、合作資產(chǎn)變現(xiàn)力強，為千億沖刺保駕護航 由于品牌溢價率提高，土地成本降低，泰禾今年業(yè)績大幅增長。目前，泰禾各大產(chǎn)品線全面開花，在全國各大城市均以“銷冠”形象出現(xiàn)。院子系，大院系、園系、府系以及泰禾廣場等產(chǎn)品線，都在全國各地刮起了銷冠旋風。 這其中，不乏收購或合作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)在泰禾強大的操盤能力之下，展現(xiàn)了強大的變現(xiàn)能力，為泰禾沖擊千億提供了保障。如北科建泰禾麗春湖院子、北京金尊府等項目，均在今年贏得了市場極大關注。 文一泰禾·合肥院子.jpg北科建泰禾麗春湖院子 泰禾去年底發(fā)布公告獲得的北京金尊府項目，9月底示范區(qū)便正式亮相。泰禾集團相關負責人此前表示，“城市更新帶來的豪宅項目，有利于補充核心城市高端產(chǎn)品貨量、迅速出貨”。 今年8月，泰禾通過股權并購方式進入北京南四環(huán)豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)一住宅項目。經(jīng)過近四個月的市場深入研究和項目整改升級，該項目正式更名為“泰禾?金府大院”。由于占據(jù)城市核心土地資源，該項目已受到市場極高關注和認可。 文一泰禾·合肥院子.jpg北京泰禾金府大院 此外，泰禾還在項目層面積極引進戰(zhàn)略合作伙伴，利用公司的品牌優(yōu)勢和強大的操盤能力，為合作伙伴帶來財務收益，也進一步減少自身的財務支出，降低公司負債率。如泰禾與北科建在北京合作打造的麗春湖院子，前9個月銷售額已超80億,成為中國別墅市場的銷冠。 目前，泰禾在全國有30多個項目集結(jié)在售，涵蓋北京、廣州、鄭州等熱點一二線城市。此外，上海區(qū)域的上海大城小院、杭州大城小院，廣深區(qū)域的深圳泰禾中央廣場、信達泰禾金尊府、東莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央廣場等多個優(yōu)質(zhì)項目將集中入市。在充足的貨值儲備推動下，泰禾今年有望邁入千億級房企行列。