新年伊始，樓市限購松綁悄悄打響了第一槍。多個(gè)城市發(fā)布樓市最新政策，一夜之間，對(duì)于“樓市政策是否真的開始松綁”，各界猜測(cè)不斷。 本文主要內(nèi)容： 1、全國首個(gè)部分區(qū)域解除限購城市出現(xiàn) 2、為什么這些城市進(jìn)行調(diào)整？ 3、全國“變相松綁政策”信號(hào)不斷 4、政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)有什么影響 1、全國首個(gè)部分區(qū)域解除限購城市出現(xiàn) 就在昨晚（1月5日），蘭州發(fā)布新政宣布取消部分區(qū)域住房限購，但同時(shí)也對(duì)部分城區(qū)的住房開始實(shí)施3年期限的限售政策。 一是西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策取消； 二是城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的一手和二手住房實(shí)施限售3年。 這其中隱藏著兩大重點(diǎn)信號(hào)：這是全國首個(gè)在部分區(qū)域解除限購的城市，首次把二手房納入限售范疇。 就在同一天，合肥國土局和物價(jià)局表示：政府價(jià)格部門不得核定商品房?jī)r(jià)格，商品房應(yīng)由開發(fā)商自主定價(jià)。 這是針對(duì)網(wǎng)友投訴，在合肥國土局官網(wǎng)上的回復(fù)。該回復(fù)還表示：2016 年 11 月之前出讓地塊不限價(jià)——因?yàn)楹戏首?2016 年 11 月開始，對(duì)宅地實(shí)行「限房?jī)r(jià)、限地價(jià)」的土地拍賣方式，但在 2016 年 11 月之前出讓的宅地沒有此項(xiàng)規(guī)定。 不少媒體因此得出“合肥取消政府限價(jià)了”的結(jié)論。 另外，前不久，南京對(duì)于人才落戶等條件也進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)南京市委今年1號(hào)文件出爐，主題是打造具有全球影響力的創(chuàng)新名城，時(shí)間表是8年。 為此南京出臺(tái)了創(chuàng)新10條，為了廣攬?zhí)煜掠⒉牛暇┱{(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。 2、為什么這些城市進(jìn)行調(diào)整？ 圖片來源：大偉看樓市 首先從市場(chǎng)上來看，數(shù)據(jù)顯示，這些城市的房?jī)r(jià)除非蘭州外，同比都有下調(diào)，特別是限價(jià)下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的確平穩(wěn)了。 另外從土地市場(chǎng)看，在全國大部分城市賣地?zé)岬那闆r下，這些城市2017年土地收入出現(xiàn)下調(diào)： 圖片來源：大偉看樓市 2017年，蘭州市三縣六區(qū)以掛牌、協(xié)議方式（劃撥用地不計(jì)成交價(jià)）成交土地總額為134.58億元，較之2016年（102.44億元）增加約31.63%。 從房地產(chǎn)交易量看，2017蘭州商品房供應(yīng):主城區(qū)遇冷，新區(qū)發(fā)力。2017年蘭州商品房新增供應(yīng)面積中，蘭州新區(qū)居首，供應(yīng)商品房210.94萬平米，其中住宅167.29萬平米，非住宅43.65萬平米，業(yè)態(tài)多為住宅、商業(yè)、倉儲(chǔ)物流等；較之2016年，蘭州新區(qū)僅新增40.27萬平米商品房供應(yīng)面積，增長(zhǎng)了423.81%。 南京全市共成交新房6.2萬套，跟2016年“史上峰值”的12.8萬套相比，整整少了一半。2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面看，調(diào)控政策調(diào)整的城市，基本有2個(gè)主要特點(diǎn)： 一、2017年土地市場(chǎng)收入明顯降低，市場(chǎng)庫存明顯分化。特別是蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大。 二、房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)。在限價(jià)下，市場(chǎng)價(jià)格同比降低，但前期大量的高價(jià)盤已經(jīng)簽約未備案，或者地王項(xiàng)目預(yù)售價(jià)監(jiān)管導(dǎo)致虧損無法入市。 3、全國“變相松綁政策”信號(hào)不斷 全國其他熱點(diǎn)二線城市為了爭(zhēng)奪人才，在2017年也陸續(xù)出臺(tái)了人才安居、購房等政策，放松對(duì)人才的購房條件。這也被視為“變相松綁政策”的信號(hào)。 長(zhǎng)沙：在長(zhǎng)沙工作、具有?？埔陨蠈W(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。 武漢：爭(zhēng)取“讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買到安居房、以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房”。 濟(jì)南：取消購房、投資納稅落戶條件限制，實(shí)行居住就業(yè)落戶。 鄭州：符合條件的博士、碩士和“雙一流”建設(shè)高校的本科畢業(yè)生，在鄭首次購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元購房補(bǔ)貼。 西安：近5年畢業(yè)或35周歲以下的高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)，可申請(qǐng)貸款，額度最高50萬元，期限一般為兩年，并給予50%貼息。 秦皇島：2017年12月份公布的人才辦法顯示，秦皇島將確保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可達(dá)5年。最高級(jí)的A類人才可免費(fèi)租住，最低級(jí)的D類人才（碩士和本科）也僅需負(fù)擔(dān)40%的租金。后續(xù)還可以買下這些人才公寓，個(gè)人僅以保障房?jī)r(jià)格購買，價(jià)格超出部分由政府和用人單位各承擔(dān)50%。 昆山：本科畢業(yè)即可落戶買房，不受限。 其實(shí)，就在近日，關(guān)于2018年限購、限價(jià)等調(diào)控會(huì)不會(huì)放松的問題上，任志強(qiáng)再次祭出“夜壺論”，直言調(diào)控如何進(jìn)展要依賴于地方政府的錢袋子，兵馬未動(dòng)，糧草先行。 “現(xiàn)在很多地方政府的財(cái)政已經(jīng)比較緊張了，而我們房地產(chǎn)就是尿壺，夜壺總是在尿急的時(shí)候才用。” 4、政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)有什么影響 整體看，因?yàn)樾刨J政策依然緊張，不存在全面爆發(fā)的可能性。調(diào)整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的確力度過嚴(yán)。 但熱點(diǎn)城市，特別是限價(jià)之前過度嚴(yán)格的城市，存在釋放堰塞湖的可能性，對(duì)于部分地王項(xiàng)目，嘗試放開限價(jià)，在收緊信貸的情況下，對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。 房地產(chǎn)的發(fā)展是要平穩(wěn)健康，而不是市場(chǎng)崩盤，平穩(wěn)是主基調(diào)，托底蓋帽也是分城市調(diào)控的主要內(nèi)容。未來不僅僅是一城一策，而是一城多策。 2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力。2018年，調(diào)控的方向也肯定是依然維持這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。 以最典型的蘭州為例，庫存過多的區(qū)域松綁政策，庫存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。 對(duì)于剛需來說，建議特別是北京這些已經(jīng)成交量基本平穩(wěn)的區(qū)域，可以看看房了。另外2015-2016年地王數(shù)量特別多的城市，比如南京、合肥等，這些市場(chǎng)也可以看看了。